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不動産売却の確定申告と控除について

公開日:2020/08/15  最終更新日:2020/08/26

不動産売却を行った翌年3月には、税務署での確定申告が必要になることがあります。会社からの給料をメインの所得としているサラリーマンの場合は、ふだんは確定申告の機会はほとんどないはずです。しかし不動産売却に関しては例外といえます。また確定申告とはいっても、他の所得とは別々に計算しなければならない点にも注意が必要です。

税務署への確定申告とはどのようなものか

確定申告とは、年間の所得とそれに対応する所得税の金額を納税者が自ら計算し、管轄の税務署に報告する手続きのことをいいます。ただし、一つの会社から給料やボーナスのかたちでの所得をもらっており、その他の所得がほとんどないサラリーマンの場合には、会社が年間の所得を税務署に報告し、納税も代わりにしているので確定申告をする必要はありません。

もしも本来の税額と会社が前もって申告した税額が異なっていた場合にも、会社での年末調整の手続きで解消できます。ところが、自営業や農林水産業に携わっている人などの場合には、税務署が会社経由で所得を捕捉できませんので、確定申告が必要になります。

またサラリーマンであったとしても、たとえばマイホームを不動産会社に売り払う、いわゆる不動産売却があった場合にはやはり会社の給料などの所得とは別ですので、本人が税務署に対して申告をしなければなりません。申告書を提出するのは住所地を管轄する税務署が原則であり、枚方市に住んでいる人であれば、枚方市全域と周辺の都市を管轄している枚方税務署となります。

これにも例外があって、住所以外にも居所がある人や、住所とは別に事業活動をするための事務所がある人であれば、それぞれ居所や事業所の所在地を管轄している税務署でもよいことになっていますが、本来の管轄の税務署への届出が必要です。

確定申告が必要な場合と不要な場合がある

枚方市内で不動産売却をした人であっても、すべての場合に確定申告が必要になるとは限りません。実は必要な場合とそうではない場合があることは、あらかじめ覚えておいてもよいでしょう。基本的に不動産売却にともなって確定申告が必要になるのは、そのことによる売却益が発生した場合です。

この場合の売却益というのは、土地や建物を売り払った代金から、もともとその土地や建物を取得するにあたりかかった費用などを差し引いた上で、金額がプラスになった場合のことを指します。取得費などの費用のなかには、購入代金そのものはもちろんのこと、不動産会社に支払った仲介手数料、登記のための司法書士の報酬や、法務局に納付した登録免許税、リフォームや設備の追加に要した費用なども含まれます。

一方で確定申告が不要な場合もあり、売却代金から取得費や諸経費を差し引いても売却益が出なかった場合は、税法でいうところの課税譲渡所得が発生しないので、税務署に対して申告をする義務はありません。

ただし注意しておきたい点として、不動産売却で損失が出た場合であっても、損益通算や繰越控除とよばれる特例的なしくみを活用することで税金を安くできる可能性がありますので、義務がなくても申告しておいたほうがメリットとなることがあります。特例の適用を受けたい場合には、証拠書類を添えての申告が必要となる上に、マイホームの買い換えなどの一定の条件も関連してきますので、税務署に問い合わせてみてもよいでしょう。

所得税を計算するにあたっての控除

枚方市内での不動産売却にあたり、税務署に対する確定申告が必要となった場合には、税金の計算にあたって控除が適用されるのかどうかについてもチェックしておくとよいでしょう。

控除というのは、法令で定められた一定の金額を所得の合計額または税額そのものから差し引くことをいい、いずれにしても所得税として国に支払わなければならない金額が、本来よりも安くなる効果があります。不動産売却の際の売却代金から取得費や売却に必要な諸経費などを差し引いたものを譲渡所得といいますが、ここから3,000万円を差し引くことができるのが、特別控除とよばれるしくみです。

実は譲渡所得には長期と短期の二つの種類があり、売却した年の1月1日現在でマイホームの所有期間が5年を超えていれば長期、5年以下であれば短期とされていますが、特別控除は長期と短期のどちらであっても適用の対象となります。

なお、譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、特別控除額は譲渡所得の金額そのものが限度となります。また売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるマイホームについて、不動産売却でかえって損失が出た場合には、損失金額をその年の他の所得と通算できるしくみもあります。もしもその年で通算しきれなかった場合には、翌年以後3年以内のそれぞれの年の所得から繰越控除できます。

 

枚方市内で不動産売却をした場合に、もしも譲渡所得が生じていれば、管轄の税務署に対する確定申告が必要です。その際には控除のしくみがありますので、計算の結果として納税の必要まではなくなる可能性もあります。逆に譲渡損失が生じた場合も、申告しておいたほうがメリットになることがあります。

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