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不動産売却の査定価格の決まり方

公開日:2020/09/01  最終更新日:2020/08/27

環境のよさと生活利便性の高さから、枚方は不動産人気が非常に高いエリアです。人の動きも頻繁で、他のエリアから枚方に移って来る人もいれば、枚方の土地や住宅を売却して市内で住み替えをする人もいます。今回はそうした不動産売却の際に行われる査定について解説します。査定は自分の保有する物件がいくらで売れるかを知るために欠かせません。

査定価格はどこも同じというわけではない

不動産売却を行う場合、通常は不動産仲介会社と契約して買い手を探してもらうことになります。これを媒介契約といいますが、契約書を取り交わす前に必ず行われるのが、物件の査定です。

査定とは物件の価値を評価し、それを金額に換算して提示することをいいます。仲介会社の側からいえば、「この物件の買い手を探すときにはいくらで売り出すか」を決める行為だということになります。

もちろん、実際の売却価格が必ず査定時の価格と一致するとは限りません。商取引は需要と供給のバランスによって成り立つものですから、たとえば3,000万円で売り出したものの買い手がつかなければ2,800万円に値下げすることもありますし、購入希望者が殺到すれば逆に3,200万円に値上がりすることもあります。いずれにしろ、仲介会社と契約を結ぶ際のベースとなる数字ということになります。

この査定ですが、不動産売却を検討する際はできるだけ複数の仲介会社から見積もりを取った方がよいとされています。というのも、実際にやってみると分かることですが、査定価格は仲介会社ごとに異なるケースが決して少なくないからです。 できるだけ高い値段で手持ちの不動産を売りたいというのであれば、複数の仲介会社に査定を依頼し、その結果を比較検討することが重要です。多くの仲介会社では、特別な費用の支払いなどは必要とせずに査定を行ってくれます。

過去の取引事例を参考にして価格を決める

複数の不動産仲介会社に査定を依頼すると結果に違いが出るのはなぜかというと、会社ごとに査定の方法が異なるからです。といっても基本的なやり方は同じなのですが、その査定方法を適用する際の基礎データにそれぞれ各社ごとの特色があります。

査定価格の決め方にはいくつかの種類があるのですが、代表的なものとしては取引事例比較法・原価法・収益還元法の三つを挙げることができます。このうち最後の収益還元法は、その物件が将来生み出すと予想される収益から価格を割り出す方法で、アパートや賃貸マンションなどの投資用物件に適用されるものです。

一般的な住宅を売却する時は、前の二つのうちのいずれかを使用するのが一般的です。最初の取引事例比較法は、過去の取引事例の中からこれから売り出そうとする物件とよく似た物件を探し出し、その売買価格を参考に査定するというものです。

たとえば枚方市内の同じ町内で土地の広さはほぼ同じだが建物面積が1.5倍の物件を扱ったことがあるとすれば、査定価格はこれから売り出す物件における土地の値段を過去の事例と同額、建物の値段を1/1.5倍して両方を合計した金額がベースとなります。これに土地の方角や日当たり、建物の状態、駅からの距離などを勘案して最終的な査定価格を出します。過去の取引時と現在とでは金利などの経済情勢が異なるときは、その点も考慮します。

建物の建築原価に着目して査定する方法もある

不動産売却時における査定方法の二つ目である原価法は、再調達価格を基礎とします。再調達価格とは仮に今建っている建物をいったん壊し、同じ資材などを用いてまったく同じ建物を建てた場合にかかるであろう費用のことをいいます。

この再調達価格から、実際の建物の築年数に応じた減価償却分を差し引いた額が最終的な査定価格となります。減価償却分の算出には法定耐用年数が使われるので、建物が木造か軽量鉄骨か、あるいは鉄筋コンクリート造りかなどその構造によって差し引く額も異なってきます。

取引事例比較法も原価法も、算出方法自体はマニュアル化されているため、各仲介会社ともほぼ同じやり方で計算を行います。ただ、取引事例比較法であれば過去の事例をどれだけたくさんデータとして持っているか、原価法であれば資材の価格をどのように見積もるかという点で会社ごとに違いがあるため、結果的に査定価格にも差が生じます。

また、ある会社は土地・建物とも取引事例比較法を使って査定するが、別の会社では土地のみ取引事例比較法で算出して建物は原価法で算出するといった具合に、組み合わせ方法によっても価格が異なります。

なお、インターネットの不動産情報サイトにはよくオンライン査定サービスというものがありますが、これは上記の査定方法の簡易版とでもいうべきものです。すなわち、売却しようとしている物件の位置や広さ、築年数などを入力することで過去の取引事例との比較や減価償却などを自動的に行い、価格を提示します。実際に現地調査を行って査定した場合と金額が異なるケースが少なくないので、参考程度にとらえておくようにします。

 

不動産を売却しようとするときは、複数の不動産仲介会社に査定を依頼し、その結果を比較したうえで依頼先を選ぶことが大事です。一般的な住宅の場合、代表的な査定方法は2種類ですが、その計算の基礎となるデータに各社ごとの違いがあるため、会社によって査定価格は異なります。

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